O arrendatário pode ficar na gleba após o final do contrato?

Categoria Geral - 24 de abril de 2020

Por Álvaro Santos*

Como discutido em outro momento (vide artigo aqui), caso o dono do Fazenda pretenda retomá-la para usá-la diretamente, deverá notificar o arrendatário dessa sua intenção no prazo regressivo de até 06 (seis) meses antes do término do negócio. Com isso, estará afastado o direito à renovação legal. A pergunta que fica, então, diz respeito a possibilidade de prorrogação, quer dizer, de adiamento da data final por conta de colheita pendente.

A resposta é “depende”. Talvez sim, talvez não. Isto, porque, só poderá haver o alongamento do contrato em duas situações bem específicas e inconfundíveis. As duas hipóteses estão intimamente relacionadas a boa-fé do arrendatário, já que, como todos sabem, o Direito Brasileiro condena de morte a má-fé negocial, tanto na contratação quanto na execução dos contratos. Não seria diferente no âmbito dos contratos agrários, tão importantes para que a terra tenha sua função social preservada.

Quais são as duas situações que permitem a continuidade do arrendatário?

 O primeiro caso se refere ao atraso na colheita ou parição de bovinos por motivo de “força maior”. Em outras palavras, é o caso daquele que não consiga obter os frutos da atividade, por fato inevitável e alheio a sua vontade, geralmente relacionado a um problema climático ou sanitário. Se isso ocorrer, o arrendatário poderá continuar temporariamente no imóvel rural até que aufira os frutos, mesmo após ter sido notificado adequadamente e haver expirado o prazo. O negócio perdurará nas mesmas condições originariamente combinadas.

A segunda situação também exige boa-fé. Esta consiste no reinício deliberado de alguma cultura cujos frutos não poderiam ser colhidos antes da data final da avença. Nesse caso, só poderá haver a continuidade se, porventura, aquele ajustar, previamente, com o proprietário “a forma de pagamento do uso da terra por esse prazo excedente”, nos termos do artigo 95, inciso III, do Estatuto da Terra. Em suma, é fundamental que haja esse ajuste, até porque, como dizem, “o combinado não é caro”.

O que acontece se não houver ajuste prévio?

 Pelo visto, tais dispositivos da legislação agrária visam conciliar a função social da terra com a boa-fé dos contratantes. Por consequência, se inexistir hipótese de força maior ou o mencionado ajuste prévio e, mesmo assim, o arrendatário plantar alguma cultura ou introduzir bovinos cujo prazo de colheita ou parição ultrapasse a data final, acabará incorrendo em infração contratual grave.

A solução será o ajuizamento de uma ação de despejo com duplo fundamento: exercício do direito de retomada com base na notificação e infração contratual por tentativa de prorrogação arbitrária. Nesse cenário, poderá o arrendador buscar uma liminar para reinserção na posse do bem mesmo antes da obtenção dos frutos. Após ser efetivada a colheita ou parição, deverá abater as despesas incorridas, compensar eventuais débitos e lucros cessantes, entregando ao arrendatário eventual saldo remanescente.

*Álvaro Santos é especialista em Processo Civil (Damásio), em Ambiental (UFPR) e em Tributário (IBET). Extensão em Direito do Agronegócio (INSPER), Tributação no Agro (IBET), Agronegócios (FGV) e Planejamento Tributário (IBMEC).


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