Por Diogo Ferreira*
O contrato de arrendamento rural resume-se, de maneira singela, a uma relação jurídica formada entre o proprietário da terra – Arrendador – e, de outro lado, o Arrendatário, parte que irá explorar economicamente o referido imóvel mediante o pagamento de uma contraprestação pecuniária ou não.
Usualmente, nesse tipo de operação, o arrendatário costuma buscar financiamento externo para a sua produção, razão pela qual oferece a única garantia que está em suas mãos, ou seja, a sua produção futura através de penhor.
Dessa forma, em caso de qualquer problema na produção agrícola, o proprietário da terra, possivelmente, terá a concorrência de um outro credor, o financiador daquela operação, formando-se, assim, o conflito, caso o arrendatário não tenha recursos suficientes para arcar com todos os seus compromissos.
Nesse caso, se a produção for insuficiente, de quem seria a preferência para o recebimento desse crédito? A resposta depende, principalmente, dos cuidados quando da celebração deste contrato de arrendamento.
A princípio, é fácil imaginar que sem a terra não existiria qualquer produção, no entanto, também é indubitável que sem o custeio de um outro credor o arrendatário não teria como comprar os insumos para operacionalizar a sua atividade, de sorte que, nesse caso, também não existiria produção.
Assim, é necessário se valer do critério temporal, consubstanciado na ordem de realização dos atos e, desse jeito, entender a preferência do proprietário da terra.
O Estatuto da Terra, juntamente de suas regulamentações esparsas, forma o principal diploma legal que regulamenta o contrato de arrendamento, não colocando como condição o registro desta modalidade de contrato.
Nascem, nesse ponto, os primeiros cuidados: formalizar por escrito o contrato de arrendamento e levá-lo a registro à margem da matrícula do imóvel, dando assim publicidade a terceiros e afastando, por conseguinte, discussões simplórias.
A partir do supracitado registro, o financiador do arrendatário, ao analisar toda a documentação correlata perceberá, desde logo, o direito do arrendador ao recebimento de aluguéis como forma de remunerar a utilização de suas terras.
Sob essa perspectiva é simples chegar à conclusão de que qualquer promessa de entrega de produção futura deverá respeitar o direito de crédito antecedente do proprietário da terra, todavia, para tanto, consigna-se, expressamente, a necessidade de um contrato de arrendamento redigido de maneira correta e devidamente registrado.
Com essas precauções, a tarefa de garantir e efetivar o recebimento desse crédito, tornar-se-á mais célere e menos onerosa, propiciando maior segurança jurídica a todos os envolvidos.
*Diogo Ferreira é advogado, especialista em Direito do Agronegócio e secretário-geral da Comissão de Estudos Processuais da OAB/GO
